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楼市里的哪些细枝末节,正在干扰着下一个十年

990888藏宝阁 香港综合 2019-03-19 09:27
【摘要】
“洞察他们,适应他们,也许将是楼市下一个十年的契机。”

不知不觉,楼市这个赛道,以2008为基点,弹指一挥间,多少变化让我们猝不及防。很多时候,当我们回忆2008的时候,以为是近在眼前,其实已经是十年前了。

而逢8总是比较惨淡,逢9总是危与机共存,2018楼市的混沌记忆,依然在敲打着每一个楼市中的参与者。

2019,楼市会演化成何种局面,我不是专家,更不是神棍,无法精确给你想要的答案。不过风起于浮萍之末,构筑楼市大厦的地基往往是种种细节因子的聚合。

所以,有的时候,种种细碎的变化,不一定是能掀起飓风的蝴蝶,而是潜移默化间,以一种肉眼不可见的律动,影响着楼市的方向。

洞察他们,适应他们,也许将是楼市下一个十年的契机。

01

中国的楼市有两大核心驱动力,人口和城市。

中国人口增长率的高峰期已过,可以说基本是达成了主流共识,甚至有了官方认证。

《国家人口发展规划:2016 至 2030》对于人口趋势的判断,2020 年中国人口预计为 14.2亿,2030 年总人口达到 14.5 亿的峰值,同时90 后有 2.1 亿,而 00 后仅为 1.6 亿。

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这意味着,人口总量进入高位区间后,新生人口规模趋势性下滑已不可逆转,巨大的人口利空阴影,在时刻笼罩着楼市下一个十年。

其实这个时候再去追究,类似政策性限制缘由,已毫无意义。但认知的常识在于,我们不能以中国经济总量超过英国,就认定中国是发达国家,至少英国目前有着比我国更优质的经济结构。

同样,伴生着人口势能下滑,变化在人口结构中开始浮现。

首先是人口迁移,流动人口的规模在2014年前后,便开始了趋势性下滑。原因意料之外,又在情理之中,就是农民工的年龄结构显著上升。

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换句话说,那些为大城市作出巨大贡献的农民工们,老了,干不动了,回流几乎是面对大城市房价的必然选择。

非常有意思的是,棚改进程,三四线的楼市激活,某种程度,在同一时间维度爆发。

截止目前,似乎一切都在兆示着楼市的利空。

02

楼市的黄金十年,也是中国经济高速增长的十年,还有一件事情也在被高速推进着。

高等教育的狂飙突进,饱受诟病,但是这十年间,产生的效能比想象中,还要高。

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80 后中,已经有了3500 万高等院校毕业生,而到了90 后,受过高等教育人数,翻了一倍,超 7000 万人,而未来将有 2.5 亿人受过高等教育。

楼市价值源于城市,城市的价值源于供求,供求的价值源于迁移,而未来这2.5亿人迁移的选择,将直接决定楼市和城市的格局。

我们一直觉得楼市在过去的十年,显得粗放,是因为人口红利,实在太足,多到漫出来了,多到无脑也能躺赢,能有多少人,愿意花心思去精细化地产。

本质上,人口数量的红利将不可逆的消亡,而未来楼市的格局,将被人口质量红利重塑。

而这些2.5亿人的究竟会如何抉择呢?

03

用脚投票的事情,通常都和钱流,绑定在一起。

以2000、2010 和 2018 年三个时点全国各区域GDP占比为例,北方除了京津冀外,普遍下滑,南强北弱的局面,在强化。如果说GDP上,还有结构差异,社会融资规模,则能代表嗅觉敏锐的资金流,真实的想法。

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细化到城市面,三大城市群,长三角,珠三角,京津冀,稳如泰山。以占全国 5%的土地、24%的人口,创造了 43%的 GDP 总量,并培育出超过 3000 家上市企业,为房地产市场贡献了 26%的成交规模。

而京津冀的雄安出世,珠三角的大湾区,长三角的一体化,本质上,都是在强化这种头部的马车效应。

也就是说,依然有着极大的发展空间和潜力,高素质人才,没有抗拒首选这里的理由。

这时候,那2.5亿的高素质人才,就像一块蛋糕,注定不会被少数人一口分完,那三大城市群切走最大的一块后,分给谁?

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(责任编辑:王翠)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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